稅務條例釋義及執行指引第 2 號（修訂本）：利得稅建築物免稅額簡報

本簡報旨在根據香港稅務局發出的《稅務條例釋義及執行指引第 2 號（修訂本）》，詳細解析有關工業建築物及商業建築物的免稅額條文、適用準則及計算方法。

執行摘要

根據《稅務條例》（下稱「該條例」）第 VI 部及第 18F 條，屬資本性質的開支通常不可扣除，但符合條件的建築物或構築物可享有免稅額。本指引核心內容如下：

• 工業建築物 (IB)：適用於製造、加工、運輸、公用事業、農業及科學研究等行業。提供 20% 的初期免稅額及 4% 的每年免稅額。
• 商業建築物 (CB)：定義為供行業、專業或業務使用但非工業建築物的建築。自 1998/99 課稅年度起，制度由「重建免稅額」轉向類似工業建築物的體系，提供 4% 的每年免稅額，並引入結餘免稅額及結餘課稅制度。
• 核心限制：免稅額僅針對「建造建築物」所招致的資本開支，明確排除土地價值及土地平整費用。
• 權益變更：免稅額歸屬於擁有「有關權益」的人士。若建築物出售、拆卸或停止使用，將觸發「結餘計算」，產生結餘免稅額（扣除項）或結餘課稅（加回項）。

第一部分：工業建築物免稅額 (IB)

1. 符合資格的行業與用途

根據該條例第 40(1) 條，工業建築物必須供特定行業或用途使用：

• 典型行業：工廠、工場、運輸、隧道、船塢、水務、氣體或電力企業、公共通訊服務。
• 製造與加工：包括製造貨品、加工貨品或物料。
• 貯存用途：必須是「貯存行業」本身，或貯存待加工/剛抵港的貨品。若僅為貯存自家待售貨品，則不符合工業建築物資格。
• 其他：農業業務、與業務相關的科學研究。

「加工」的法律定義

參考 CIR v. Aberdeen Restaurant Enterprises Ltd. 案，法院裁定「加工」須在處理方法或系統上有相當程度的一致性。因此，食肆（每一道菜分別準備）不被視為加工行業，不符合工業建築物資格。

2. 建築物範圍與豁免

• 包含範圍：除了傳統建築，亦包括牆壁、橋樑、水壩、道路、隧道牆壁、碼頭、邊界牆及工人的福利設施（如宿舍）。
• 不包括的用途：住宅（非體力勞動工人居住）、零售店、陳列室、酒店或辦事處。
• 十分之一準則：若非工業部分的建築開支不超過總開支的 1/10，整座建築均可視為工業建築物。

3. 免稅額計算機制

• 初期免稅額 (IA)：資本開支的 20%，於招致開支的課稅年度給予。
• 每年免稅額 (AA)：
  • 若為建造者：資本開支的 4%。
  • 若為購買者：按「開支剩餘額」除以剩餘年期計算。
• 開支剩餘額：指建造開支扣除已給予的 IA、AA 或 BA，並加上已收取的 BC。

第二部分：商業建築物免稅額 (CB)

1. 定義與變革

商業建築物指所有非工業建築物，但被用於產生應評稅利潤的行業、專業或業務。

• 1998/99 以前：僅提供「重建免稅額」，1990/91 年起為 2%，之前為 0.75%。當時無結餘計算制度。
• 1998/99 及以後：制度與工業建築物接軌，引入每年免稅額 (4%) 及結餘調整。

2. 轉變期過渡安排

對於 1998/99 以前建造的商業建築物，其每年免稅額的計算基準為：

• 資本開支餘額：確實建造開支減去截至 1997/98 年度已給予的重建免稅額。
• 計算方式：按此餘額的 4% 每年申索，為期最長 25 年。

第三部分：結餘調整 (BA 與 BC)

當建築物發生特定事件（出售、批租權益終止、拆卸、完全停止使用）時，必須進行結餘計算：

項目 發生條件 財務影響 限制 結餘免稅額 (BA) 開支剩餘額 > 出售/補償所得款項 作為開支扣除 若拆卸目的與業務無關，則不給予。 結餘課稅 (BC) 出售/補償所得款項 > 開支剩餘額 作為利潤加回課稅 工業建築物：上限為歷年已給予的 IA+AA。
商業建築物：上限為 1998/99 起已給予的 AA。

第四部分：重要通用準則

1. 有關權益 (Relevant Interest)

免稅額僅給予擁有「有關權益」的人。

• 若業主建造建築物並出租給他人作工業用途，業主享有免稅額。
• 若租客招致開支建造加建部分，租客就該部分享有免稅額。
• 單純支付租金的承租人無權享有免稅額。

2. 資本開支的界定

• 包括：地基鋪設、水電總管鋪設、借貸利息及承諾費。
• 排除：土地價錢、平整土地費用、政府補助回扣的金額。

3. 批租權益的延續

若租約期滿但承租人獲得新租約，或在出租人同意下繼續佔用，則「有關權益」視為繼續存在，不會觸發結餘免稅額或結餘課稅。

4. 未經使用即購置的建築物

若建築物在使用前已售出，最終買家被視為招致建造開支的人：

• 若從開發商購置：買價即為計算基準。
• 其他情況：買價或實際建造開支，取其低者。

備註：本簡報內容僅供參考，並無法律約束力，具體個案須參照《稅務條例》相關法規。